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电动阀门讯:国家政策之房地产信贷政策的持续紧缩,房地产金融创

【电动阀门】经历了去年信贷政策的全面收紧,房企在2012年普遍面临着资金链紧张的行业现状,而资金链安全与否直接关系到房企的生死存亡。在这一严峻形式下,越来越多的开发商选择了抱团取暖和金融创新。然而,中国金融生态的现状仍然是银行一枝独大,资本市场的创新,债市的创新以及私募基金的创新,至今未能冲击到银行间接融资的地位。随着房地产信贷政策的持续紧缩,目前单一的融资模式将给房企带来巨大的挑战,未来房地产行业的发展将更大程度上依赖于房地产金融创新。那么,房地产金融创新如何破题?金融创新的方向有哪些?地产投资能否通过金融创新手段实现突破?

房企贷款仍未放松

业内人士认为,金融创新承担着给地产行业输送血液的责任,房地产金融业发展迅速,很大程度上会推动房地产行业的发展。房企通过金融产品可以大大拓宽融资渠道,减少对间接融资的依赖,从而降低经营风险。

全国房地产投资基金联盟会长张民耕则表示,在目前形势下,房地产行业面临两大创新,一是经营的创新,二是金融的创新。在金融力量的作用下,房地产行业的游戏规则将被重新改写。然而,中国的金融创新起步较晚,房地产行业真正进入融资阶段是在1998年之后。目前的房地产金融创新环境,仍然存在体系失衡的情况,直接导致缺乏必要的融资通道与路径。

更为严峻的是,融资手段单一已成为行业发展的阻碍。统计机构指出,我国目前的房地产开发非常依赖银行贷款,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。但是国内信贷政策自去年以来持续收紧,导致许多房企面临资金周转困境。因此,房地产金融市场亟待路径优化及模式创新。分析人士指出,应该通过产业政策的出台与多元金融整合模式,加快直接子市场、信托市场的同步建设。而建立结构合理的房地产金融体系也成为业内的普遍呼吁。

然而,2012年以来,尽管宏观经济形势面临下行压力,央行也没有放松货币政策的意思,仅仅是通过票据手段向市场注入一定流动性,连存款准备金的手段都很少用,更没有降息的手段推出。最关键的是,无论信贷政策怎样调整,对房地产行业的高压政策始终没有改变,房地产开发贷款也是银行目前比较严控的贷款种类。

事实上,当前的房地产行业,不缺大型房企,也不缺项目,缺的是能够长期跟随房企的金融资源。而这些金融资源往往掌握在大型金融机构手中,因此,能否与大的金融机构进行深入的合作,并建立专业团队善用这些金融资源,将成为房地产行业走出困局的突破口。河山资本董事长曹少山认为,地产投资需以小博大,去发觉相对特殊的机会和相对前期的机会,甚至发现在地产领域中有特殊经营技能的一些团队,用相对小的资金去撬动相对大的资金。

基金江湖救急

今年9月份以来,多家房企发布公告,出让股权,引入私募股权基金,以解决开发项目的资金需求。万通地产在9、10月份分别与外贸信托、华润深国投信托共同成立规模为4.158亿元、3.726亿元的房地产基金;远洋地产9月初宣布与KKR联合成立地产基金,作为公司投资房地产项目的平台;嘉凯城拟联合中融信托就湖州龙溪翡翠项目发起设立房地产基金——“嘉瑞长三角优势发展基金I期”。

有关统计数据显示,2012年1~8月,共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集,募资总额为82亿元人民币。业内人士预计,具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司联合设立房地产基金,这一融资方式将逐渐成为一种趋势。目前,业内较为看好的房地产金融创新方向主要包括私募房地产投资基金和资产证券化。对于中国房地产行业来说,房地产投资基金或许是走出房地产调控、反弹恶性循环的根本解决之道。

地产基金催行业成熟

盛世神州房地产投资基金董事长张民耕认为,房地产投资基金将在我国房地产业发展成熟过程中发挥关键性的作用。首先,房地产基金能够动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。其次,房地产投资基金在增加房地产基金的同时,促进行业分工细化,可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理,促进行业健康、精细、平稳发展。再次,房地产投资基金在自身发展中也会从私募走向公募,并且演化出各种品种,丰富金融市场,分享金融收益,分担金融风险。

此外,房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发,分享城市和房地产开发红利,减少盲目投资需求,增加理性投资需求。但是,因为REITS政策至今没有放开,房地产企业通过基金直接向公募市场进行融资的可能性几乎没有,至今只能是向私募基金进行融资,而随着欧债危机等因素,外资基金规模越来越小,内资基金在实际投资项目上,尤其是可以伴随房地产项目3-5年的开发周期的投资兴趣上不大,大多数内资基金都是只做1-2年的短期过桥贷款而已。

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